2007反向新闻辞典：楼市的厉政与变通

BUSINESS·财智　编辑/王延礴　美编/康哲峰

 

 

　　文/张鹏

 

　　从2006年开始，面对核心城市飞涨的房价，相关主管部门可谓煞费苦心，连续出台了N多的调控政策，新一轮地产调控已持续一年之久，至今还尚未见有任何“收力”迹象。
　　从最核心的“90/70”条款，到最近的紧缩银根、严查地根，调控举措几乎涵盖了房地产行业的整个链条：大到土地供应、金融环境，小到产品本身的户型设计，力度不可谓不强，但深得“上有政策，下有对策”真传的房企们，自然有自己应变之道，熟练运用中国太极的“以柔克刚”之术，便一一化解。
　　先说中小户型。作为新一轮地产调控的核心内容，“90/70”政策一直被主管部门寄予厚望：通过这一刚性条款，会形成众多的中小户型集中上市，一方面肯定使供应量大增，缓解供需失衡压力；另一方面户型雷同的产品增多也会使房企竞争加剧，从而稳定房价。
　　相比于大户型产品，中小户型产品的利润会降低，显然，如果企业切实遵守此规，会形成一部分利润的流失。于是企业开始“见招拆招”，最常见的是将相邻的两套小单元设计成可以打通的户型，只要拆掉一面墙，两个单元俨然就成了名副其实的大户型。当然，这种打通的大户型需要办理的是两个房产证。当然还有更简单的套路，比如赠送超大阳台、入户花园、隐藏式衣橱等，两房轻松变三房。
　　紧缩银根方面，主要有两个方面内容：一是对囤地、囤房的企业不予发放贷款，二是提高二套房首付比例至四成。其实稍微了解地产行业的都清楚，现在能在全国范围内囤地的企业都不是“等闲之辈”，他们不是已经上市就是在上市的路上。尽管银行的信贷之门逐渐收紧，但手握资本市场巨额融资能力的地产大佬，仍有足够的资本实力在各地圈地，在这个股市、楼市、土地市场三者联动循环的小生态系统内，早已不把银行贷款作为最主要融资手段的地产大佬们，有没有银行资金的扶持已经不是最致命的。而二套房首付提高的规定出台，不少开发商都开始推出诸如送一成首期的折扣优惠，显然这个折扣并不是促销那么简单：这些项目大多都是投资客或多次置业者集中的中心城区楼盘，他们的潜在客户显然大多会受到“房贷新政”影响，而“送一成首期”的对策轻易就将“首付提高至4成”的新政化解于无形。
　　严查地根方面，国土部门再次重申加大对闲置土地的处理力度，“小至罚款大到没收”，并在各地相继启动了“百日执法行动”。其实相比于紧缩银根的政策，严查地根对企业的杀伤力更大。但真正影响有多大要取决于主管部门的执法力度，这显然是个老生常谈的问题。
　　在一线城市的调控力度逐步加大、地价日趋攀高、楼市上升空间不大的新形势下，越来越多的地产大佬们开始把新的发展重心向内地的二三线城市转移和延伸。而在这些新大陆里，这些地产大佬们经常被当地政府视为能提升本地楼市形象甚至是拉动经济发展的“座上贵宾”，大笔一挥，动辄几千亩的圈地就已悄悄完成。
　　中央要的是调控成果，地方要的却提升楼市形象、拉动经济这些更实惠的东西，于是在中央政府的调控严查与地方政府的投资冲动的“博弈”之中，大佬们新囤地运动显然多了一层“防弹衣”。